Comment valoriser un établissement hôtelier ?

Lorsqu’on investit dans un établissement hôtelier, surtout si on ne fait que l’acquisition des murs, il est essentiel de considérer quelques points qui permettent de valoriser son investissement. Cela concerne dans un premier temps, l’établissement, mais on doit aussi voir l’aspect financier.

Valorisation de l’établissement

La valorisation d’un établissement hôtelier dans le cadre d’un investissement dans les murs doit considérer en premier lieu, son emplacement. En effet, l’emplacement de l’établissement permettra de comprendre le tissu économique. Ce qui permettra également d’évaluer de manière précise le « flux de clientèle captive ». De ce flux, on fera une pondération de la situation particulière de l’établissement hôtelier et son environnement concurrentiel. En deuxième lieu, la valorisation considèrera la classe des clients. Cette classification sera définie selon que le client soit passager ou régulier. Cet élément permettra ainsi la définition du chiffre d’affaires. Il y a également le droit au bail, qui considère que les murs ont une valeur propre. Il en est de même pour le fonds de commerce. Ensuite, il faut prendre en compte les normes concernant les établissements qui reçoivent du public. En effet, si l’hôtel et son aspect statique ainsi que celui, dynamique, suivent les normes, cet aspect constitue une valeur ajoutée essentielle dans la valorisation de l’établissement. L’entretien général du cadre externe et interne de l’hôtel est aussi à prendre en compte. De ce fait, il faut donner une valeur résiduelle à tout le cadre de l’établissement en considérant la vétusté et la vieillesse des murs, de la conformité par rapport aux normes applicables, et de l’état d’amortissement.

Valorisation financière

Les analyses effectuées sur l’établissement permettront de déterminer les coefficients et les pondérations qui seront utiles à la valorisation financière. Ainsi, si on opte pour un contrat de sale and manage back, il est essentiel de définir la valeur des stocks et le BFR ou le besoin en fonds de roulement. Ce dernier concerne le calcul des stocks de matières premières, ceux des encours, les produits finis, la valeur des créances des clients, la valeur financière des créances clients ainsi que les dettes sociales et autres, fiscales. Dans le cadre d’un investissement spécifique à une détention en sale and lease back, le BFR ne sera pas considéré. Toutefois, pour la valorisation, il faudra prendre en compte le montant des investissements à faire, ajouté à la pondération moyenne des derniers chiffres d’affaires, la pondération moyenne des derniers résultats retraités ainsi que la pondération moyenne des derniers excédents bruts d’exploitation.

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